深圳到福清大件貨物貨運(yùn) 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。北京化工大學(xué)副教授岳業(yè)鵬表示,電梯是保障業(yè)主正常上下樓的配套設(shè)施,屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施,其產(chǎn)權(quán)是依附于建筑的,歸全體業(yè)主共有。

從電梯的制造安裝到運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)過程看:電梯制造廠首先制造并安裝了質(zhì)量合格的電梯,開發(fā)商購買電梯并安裝,業(yè)主們通過房屋買賣的建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式獲得了電梯所有權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同獲得了電梯日常運(yùn)行維修的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。雖然電梯這類公用設(shè)施通常是由業(yè)主委托物業(yè)進(jìn)行管理的,但由于物業(yè)并不對(duì)電梯具有產(chǎn)權(quán),故物業(yè)不可以越俎代庖。

岳業(yè)鵬指出,對(duì)于該共有設(shè)施的管理使用方法,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主會(huì)通過管理規(guī)約或者決議等方式作出決定,物業(yè)無權(quán)單方設(shè)定收費(fèi)項(xiàng)目。電梯運(yùn)維成本增加就能另行收費(fèi)?大連世貿(mào)大廈物業(yè)稱,快遞小哥讓電梯擁堵不堪,故障頻發(fā),鋼絲繩都已換了兩根,換一根花費(fèi)萬元。但快遞小哥辯稱,如果他們不上樓而是讓客戶下樓自取,電梯負(fù)擔(dān)會(huì)更重,他們是在替業(yè)主使用電梯,如果需要支付電梯費(fèi),應(yīng)該由業(yè)主來出。

岳業(yè)鵬對(duì)快遞小哥的理由表示認(rèn)可,物業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)物業(yè)費(fèi),但無權(quán)要求物業(yè)服務(wù)合同以外的第三人支付費(fèi)用。作為履行運(yùn)營維護(hù)義務(wù)的物業(yè)公司,收費(fèi)彌補(bǔ)成本似乎無可厚非,根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱《辦法》),如果物業(yè)根據(jù)與業(yè)主的協(xié)商提供了相應(yīng)服務(wù),就可以收取電梯運(yùn)營維護(hù)的相關(guān)費(fèi)用。

不過,人民大學(xué)教授、商法研究所所長(zhǎng)劉俊海指出,根據(jù)《辦法》第條(物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用),業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)原本就已經(jīng)包含了電梯的日常運(yùn)營維護(hù)成本,再另行收取電梯費(fèi)有重復(fù)收費(fèi)之嫌。此外,該大廈的電梯如果需要大修,此時(shí)增加的成本也不能攤?cè)霕I(yè)主物業(yè)費(fèi)。

岳業(yè)鵬解釋說,因?yàn)椤掇k法》第條規(guī)定,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。因此,無論是對(duì)業(yè)主還是快遞小哥,另收電梯費(fèi)無異于進(jìn)門費(fèi),于法無據(jù)。